|
|
  |
Перейти на главную Материалы
Территория дефицитаЦель перепланировки: устройство совмещенного санузла и встроенного шкафа в коридоре перед кухней. В процессе перепланировки: разбираются перегородки существующей сантехкабины и устраиваются новые из штучных материалов; закладывается входной проем на кухню из первого коридора и устанавливаются дверцы встроенного шкафа; прорезается проем на кухню из примыкающей жилой комнаты и устанавливается раздвижная дверь Владельцу на заметку - Перед проведением ремонтно-строительных работ по перепланировке квартиры необходимо получить Разрешение Мосжилинспекции. Если затрагиваются несущие стены, обязательными условиями являются: изготовление и согласование проектной документации (технического заключения и проекта перепланировки), выполнение реза проема и его усиление лицензированной строительной организацией с использованием стенорезной техники (рез при толщине стены до 300 мм). - После выполнения перепланировки все работы должны быть приняты приемочной комиссией с выдачей Акта о произведенном переустройстве помещений. - На основании разрешения Мосжилинспекции и акта о произведенном переустройстве следует вызвать техника БТИ для фиксации изменений планировки квартиры в поэтажном плане ТБТИ. - После внесения изменений в поэтажный план БТИ необходимо заменить Свидетельство о регистрации прав собственности.
Относительная стабилизация экономической ситуации в стране и рост доходов населения привели к тому, что спрос на недорогое загородное жилье заметно вырос _ обеспеченные жители мегаполиса мечтают перебраться подальше от столичной суеты и могут позволить себе покупку собственного дома. Свидетельством тому служит огромное количество звонков в риэлторские агентства от желающих приобрести загородное жилье стоимостью в пределах $250 тыс. Казалось бы, инвесторы, застройщики и девелоперы должны были во отреагировать на спрос и предложить множество поселков эконом-класса. Однако "взрыва" на рынке загородной недвижимости так и не произошло, и по оценкам Жанны Щербаковой, управляющего директора компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", потребности сектора эконом-класса удовлетворены лишь на 15-30%. Причем в эти незначительные проценты входят как уже реализованные проекты, так и те, что находятся в стадии проектирования и строительства — например, поселок Мансурова Несмотря на значительную удаленность от Москвы (56 км от МКАД по Новорижскому шоссе), он пользуется большой популярностью, о чем свидетельствуют объемы продаж — все дома первой очереди уже распроданы. Невысокая стоимость коттеджей в Мансурово — базовая цена составляет $170 тыс. (по 1 000 $/м 2) - достигнута за счет использования недорогих материалов (пенобетонные блоки) и реализации объекта на начальном этапе строительства. Другой удачный проект на Новой Риге - коттеджный поселок Истринские Дачи (75 км от МКАД). Размер коттеджей здесь оптимален для эконом-класса и составляет от 176 до 246 м 2, а участки даже больше обычного - 20 соток. Причем приобрести можно как землю с подрядом, так и готовый дом, выполненный из пенобетонных блоков или оцилиндрованного бревна. Что касается больного для большинства комплексов эконом-класса вопроса — инфраструктуры, то в Истринских Дачах он частично решен: проектом предусмотрены детская площадка, магазин товаров повседневного спроса, служба технического обеспечения, охрана. Кроме того, владельцы домов могут пользоваться спортивными и досуговыми объектами расположенной по соседству базы отдыха. Безусловным достоинством Истринских Дач является близость к большой воде — в 2 км от поселка находится Истринское водохранилище. Из наиболее удачных проектов эконом-класса Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости корпорации "МИАН", выделяет коттеджный поселок Family Club , расположенный в 12 км от МКАД по Новосходненскому шоссе. Комплекс рассчитан на 340 домов, из них более 130 — таунхаусы. " Еще один коттеджный поселок, в котором дома предлагаются по весьма демократичным ценам, — Березовка, расположенный в 120 км от МКАД по Киевскому направлению. На территории в 100 га возводятся 417 коттеджей из оцилиндрованного бревна площадью от 102 м 2, выполненные в едином стиле. Размеры участков — от 12 соток. Дома строятся "под ключ" со всеми коммуникациями: магистральный газ, электричество, вода, септик. Березовка расположена в лесном массиве. На опушке леса находится озеро, из которого берет начало речушка, протекающая по территории поселка. В Березовке предусмотрены автостоянка, кафе и лодочная станция, детские площадки, ресторан, бар, сауна, собственная пекарня и магазины. Также запланирована и обширная спортивная инфраструктура: теннисные корты, футбольные и баскетбольные поля, бассейн и 18-луночные гольф-поля. Поселок будет иметь удобные подъездные пути и круглогодичную охрану. Стоимость коттеджей — от $55 тыс. Первая очередь поселка сдается весной 2006 года. "Мы строим на наших землях, что позволяет не экономить на качестве домов и удерживать довольно низкие цены. В дальнейшем мы же будем обслуживать наш поселок. Коммунальные платежи составят около $80-100 в месяц, что вполне приемлемо для эконом-класса", — рассказывает Олеся Панова, менеджер по продажам компании "Инвестком". "Одним из первых примеров продвижения загородных домов сегмента эконом-класса на западный манер является коттеджный поселок Кленово, расположенный в 10 км от МКАД по Волоколамскому шоссе, — говорит заместитель директора агентства "Кутузовский проспект" Вячеслав Зубов. — Отдельно стоящие коттеджи и таунхаусы возводятся "под ключ" из сэндвич-панелей по канадской технологии. В домах предусматривается устройство каминов, а для земельных участков будет разработан ландшафтный дизайн". Помимо вышеназванных есть и другие поселки эконом-класса, но авторы этих проектов не спешат развивать начатое дело, предпочитая вкладывать средства в строительство домов бизнес-уровня, стоимость которых превышает $400 тыс. Иногда на рынке появляются новые игроки, которые были бы не прочь занять пустующую нишу эконом-класса, — они разрабатывают соответствующие проекты, активно рекламируют свои объекты, предлагают клиентам купить жилье на нулевом цикле, однако потом дело стопорится. Почему же строительство эконом-класса непопулярно среди застройщиков, и почему даже те из них, кто берутся за подобные проекты, не могут довести дело до конца? Ведь если рынок не реагирует на спрос, значит, на то есть объективные причины. ПРИЧИНЫ НЕПОПУЛЯРНОСТИ Эксперты считают, что их несколько. Во-первых, финансовая политика некоторых застройщиков сводится к тому, чтобы при реализации проекта полностью окупить затраты и еще столько же получить. Естественно, при таком подходе выгоднее продавать дорогие дома по престижным направлениям, ведь, несмотря на многочисленные разговоры о перегреве дорогого сегмента — "рынок насыщен предложениями, а прежнего спроса уже нет", успешные проекты бизнес- и элит-класса быстро находят своего покупателя. Стоит ли удивляться, что при огромном спросе на компактные коттеджи площадью до 250 м 2 в Подмосковье продолжают множиться 400-600-метровые особняки. Вторая причина, из-за которой идея эконом-класса до сих пор буксует — огромные затраты застройщиков на покупку земли, подводку коммуникаций и получение разрешительной документации. К примеру, поселок Аистово, расположенный в 98 км по Минскому шоссе, реализуется как эконом-класс, потому что участок под застройку обошелся Группе компаний "СМС" дешево. Были проведены широкомасштабные исследования и разработан целый ряд новаторских идей при создании его концепции. При выходе на рынок в начале 2005 года это позволило Аистово завоевать золотую премию в номинации "Дачный поселок года-2005" и титул "Клиентская симпатия года-2005". Поселок состоит из 93 домов, выполненных из дерева или камня, площадью от 110 до 150 м и стоимостью от $90 тыс. Третья причина, тормозящая развитие этого сектора рынка, заключается в следующем: при огромном спросе на недорогое загородное жилье некоторые поселки эконом-класса не находят своих покупателей. И все потому, что опции, заявленные в рекламе, не соответствуют действительности. К примеру, вам могут сказать, что поселок снабжен всеми коммуникациями, а на самом деле они только проводятся или подведены, но не все. Да и качество строительства не всегда оказывается на достойном уровне. В свою очередь, покупатели иногда предъявляют слишком высокие требования, полагая, что за небольшие деньги они могут купить жилье бизнес-уровня, и не желая мириться с тем, что застройщик пожертвовал качеством строительства из-за непомерно больших затрат на землю, разрешительную документацию и подводку коммуникаций. Иными словами, покупатели считают неадекватными предложения девелоперов, а девелоперы не готовы заниматься благотворительностью и уверены в неадекватности покупательских требований. Тем не менее попытки реализовать проекты эконом-класса не раз предпринимались, но либо такой поселок располагался далеко от Москвы, либо у застройщиков возникали проблемы, в результате которых цена начинала расти и в итоге выходила на уровень бизнес-класса. Бывали даже случаи, когда в рекламе указывалась категория "эконом-цена", но продавать по ней дома компания не могла, поскольку в процессе доводки проекта выявлялись его экономические просчеты. Одним из решений проблемы эконом-класса можно считать строительство таунхаусов. Однако зачастую выгодными оказываются только те проекты, которые осуществляются по инициативе Правительства Москвы или Московской области. В иных случаях издержки застройщиков резко возрастают, и они вновь вынуждены жертвовать качеством жилья. К примеру, одна из компаний, желая окупить проект, возвела большое количество домов вблизи трассы, но не просчитала, что жить у дороги и без инфраструктуры люди не захотят — в результате дома плохо раскупаются, и очередной проект эконом-класса можно смело зачислить в разряд неудачных. НА ЧТО РАССЧИТЫВАТЬ ПОКУПАТЕЛЮ ЭКОНОМ - КЛАССА ! Какой загородный дом можно себе позволить, располагая суммой в $300 тыс.? Конечно, каждый из нас хо- чет жить в максимально комфортных условиях и иметь красивое, просторное жилье с центральными коммуникациями и большим прилегающим участком земли в охраняемом поселке. Желательно также, чтобы этот поселок находился недалеко от Москвы и имел развитую инфраструктуру. Однако суммы, о которой идет речь, явно недостаточно, чтобы удовлетворить все вышеперечисленные запросы. Что касается инфраструктуры, то зачастую она ограничивается поселковой охраной и эксплуатационной службой. Впрочем, бывают и приятные исключения. К примеру, в поселке Истра Лэнд (45 км от МКАД по Пятницкому шоссе) есть своя изюминка: собственный оборудованный пляж и зона отдыха, летний ресторан на воде и лодочная станция. Надо отдать должное застройщикам: несмотря на дополнительные затраты по инфраструктуре, они сумели удержать цены на вполне приемлемом уровне — сегодня дома в Истра Лэнд стоят от $260 тыс. Иногда отсутствие собственной инфраструктуры компенсируется близостью поселка к небольшому подмосковному городу — владельцы коттеджей могут пользоваться местными медицинскими учреждениями, магазинами, службами бытового обслуживания. В вопросе коммуникаций эконом-класс почти ничем не отличается от своих более дорогих собратьев — вы вполне можете рассчитывать на центральные коммуникации: электричество, поселковую скважину глубокого залегания (либо привязку к водоснабжению ближайшего населенного пункта), канализацию и в 90% случаев — на магистральный газ. Дом эконом-класса — скромный с виду, без бассейна и прочих атрибутов класса люкс, его площадь обычно до 250 м 2. Строится он из недорогих материалов — пенобетонных блоков или дерева. Участок, прилегающий к дому, редко превышает 20 соток, и, разумеется, сам поселок располагается в поле, потому что такая земля дешевле. Кстати, одной из последних тенденций на рынке загородной недвижимости стала востребованность участков размером 8-12 соток. Если раньше подобные земельные наделы считались маленькими и неинтересными для застройки, то сейчас в связи с ограниченностью предложения и высокой ценой земли покупатели все чаще отдают предпочтение именно такому варианту". Возведение дома, как правило, осуществляется по подряду, закрепленному в договоре купли-продажи, и по одному из нескольких архитектурных проектов, предлагаемых застройщиком. Если вы приобретаете дом эконом-класса для постоянного проживания, то должны быть заранее готовы к одиночеству в холодное время года. Дело в том, что недорогие поселки зачастую располагаются далеко от Москвы, и люди не хотят тратить много времени на дорогу до работы и обратно. Поэтому лето они проводят за городом, а на зиму перебираются в Москву. Опять же не надо забывать, что цена за дом обычно подразумевает только стоимость земли и "коробки". Причем самыми дорогими стенами будут кирпичные (380-500 $/м 2) , деревянные обойдутся минимум в 300 $/м , если речь идет о цельном брусе, и в 350 $/м 2 — если об оцилиндрованном бревне. Каркасные конструкции с ограждающими поверхностями из пенобетона относительно дешевы и стоят от 300 $/м 2. Если же учесть, что чистовая отделка коттеджа обходится приблизительно в ту же сумму, что и строительство фундамента, стен и кровли, то в конечном итоге дом обойдется не в $200 тыс., а более $300 тыс., то есть вы вплотную подойдете к ценовому уровню бизнес-класса. Такая практика продажи существует только на российском рынке — на Западе все дома продаются "под ключ", они даже оборудованы встроенной техникой. ГДЕ ИСКАТЬ ? Несмотря на печальную ситуацию, в которой оказался эконом-класс, дома этого уровня все-таки есть, и их можно купить. Только "спрятаны" они, как правило, в комплексах бизнес-класса. Дело в том, что некоторые поселки делятся на классы внутри себя — скажем, дома, стоящие вблизи леса, позиционируются как бизнес-класс, а те, что расположены в менее удобных местах, имеют неправильную форму участка и прочие изъяны, продаются дешевле. Бывает и так, что участки со строительным подрядом выставляются на продажу как бизнес- или даже элит-класс, но по каким-то причинам продажи не идут — и тогда объект разбивается на сектора, и проигрышные участки предлагаются по более низкой цене. Причем архитектурный стиль будущего дома останется прежним, изменится только качество стройматериалов. Поселков, где мирно соседствуют объекты разного класса, достаточно. К примеру, Золотой Плес, расположенный в 60 км по Дмитровскому шоссе, на берегу Пестовского водохранилища. Этот поселок объединяет 262 домовладения (площадь коттеджа составляет 140-360 м , а размер земельного участка 15-49 соток) и охватывает несколько ценовых сегментов, в том числе и эконом. По информации компании "ДОМ-Недви-жимость", продавца поселка, минимальная цена за дом составляет там $ 140 тыс., но при этом собственники недорогих домов смогут пользоваться развитой инфраструктурой бизнес-уровня, так как застройщик планирует оборудовать пляж, построить торгово-развлека-тельный комплекс, гостиницу, яхт-клуб, аптеку и медпункт, собственную набережную и даже установить у причала дебаркадер с рестораном. Часто поселки эконом-класса выступают в роли спутников своих более дорогих собратьев или небольших подмосковных городов. Скажем, коттеджный комплекс Каменка расположен вблизи поселка городского типа Воскресенское. По словам Игоря Тихенко, председателя правления Каменки, аналогичные проекты есть практически возле всех населенных пунктов городского типа. "Подобное расположение, — говорит он, — оказывается весьма полезным для строительства домов эконом-класса, поскольку земля там дешевле и можно недорого протянуть коммуникации. Разумеется, у такого соседства есть свои минусы, но в целом оно выгодно". ИПОТЕКА Некоторые эксперты уверяют, что система ипотечного кредитования "вытащит" эконом-класс, однако их оппоненты считают, что вброс денег на рынок только взвинтит цены — такова мировая практика. Выходит, что по мере развития ипотеки и повышения спроса на загородную недвижимость цены будут расти, а рост цен — злейший враг эконом-класса. Впрочем, нормальной системы кредитования у нас пока и нет — банки размещают рекламу этой услуги в журналах, однако на деле не спешат исполнять обещания. Виной всему нынешнее законодательство, по которому кредитовать можно только собственность, а загородный дом часто продается в виде участка земли с подрядом на строительство — в этом случае в собственности у покупателя может оказаться только земля, на приобретение которой он и получит кредит (а это уже меньшая сумма). Во-вторых, у большинства банков есть свои оценщики, которые оценивают землю и дома самостоятельно — при этом их взгляд на стоимость дома не всегда совпадает с требованиями застройщика. К примеру, компания продает дом за $200 тыс., а оценщик считает, что тот дороже $100-120 тыс. не стоит, — банк, конечно же, прислушивается к мнению своего эксперта и выдает вам кредит только на $120 тыс. Кроме того, банки не любят связываться с эконом-классом, поскольку иметь дело с одним заемщиком, чей дом оценен в миллион долларов, гораздо проще и выгоднее, чем с десятком владельцев недорогих домов. Однако в связи с активным ростом конкуренции на рынке ипотечного кредитования банки, вероятно, пересмотрят свое отношение к эконом-классу и начнут борьбу за более "скромного" клиента. ПРОГНОЗ Светлые для эконом-класса времена, безусловно, наступят. Однако, по мнению экспертов, произойдет это не скоро. В отличие от рынка городской недвижимости, живущего по уже сформировавшимся законам, загородный сектор хаотичен и неупорядочен — на него не распространяется нормальная схема, принятая в развитых странах. Сейчас у компаний, пытающихся работать в недорогом сегменте, выбор весьма скромный — либо получать прибыль, либо экономить на качестве. Но когда иссякнут возможности реализовывать поселки бизнес-уровня и девелоперы ринутся осваивать нишу эконом-класса, возникнет здоровая конкуренция — она-то и заставит компании снижать свою прибыль ради улучшения качества и конкурентоспособности жилья. Однако пока не произошло четкого деления загородной недвижимости на классы, пока существуют земли по престижным направлениям и спрос на дорогие дома, появления полноценного эконом-класса ждать не приходится. По оценкам Светланы Кондачковой, интерес застройщиков к загородному жилью эконом-класса наблюдается сравнительно недавно, но перспективы у этого сектора определенно есть. Так, некоторые девелоперы и частные инвесторы работают на упреждение и уже сегодня присматриваются к недорогим направлениям (прежде всего южному — Симферопольскому, Каширскому, Варшавскому шоссе) — судя по спросу на земли размером от 4 га, на юге Подмосковья планируется большое поселковое строительство. Стоят южные земли намного дешевле западных, по качеству они вполне пригодны, так что в ближайшие год-два их непременно начнут осваивать, и рынок оживится принципиально новыми предложениями. А поскольку южные трассы не подразумевают строительства бизнес- и премиум-класса, можно надеяться, что эконом-класс, наконец, наверстает упущенное.
Энциклопедия декоративных растений. Безрамное остекление. Кондиционеры становятся умнее. В единстве с природой. Дачный вектор. Перейти на главную Материалы |
